상생임대주택 요건[보증금 인하 후 재상승 시 상생임대주택 인정 여부]

 

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✅ 상생임대주택 요건과 임차인 조기퇴거 시 임대차계약 인정 여부

역전세가 일어나는 요즘, 임대보증금 하락에 따라 임대차계약이 자주 변경되면서 ‘상생임대차계약으로 인정받을 수 있는지’에 대해 살펴보겠습니다.

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💬 주요 사례: 보증금 인하 후 재상승 시 상생임대주택 인정 여부

질문:
1차 임대차계약(보증금 4억) → 2차 계약 시 역전세로 보증금 3억 → 2차 임차인 조기 퇴거 → 3차 계약 시 보증금 다시 4억
이 경우, 3차 계약이 상생임대차계약으로 인정될까요?

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📌 상생임대주택 요건 정리

상생임대주택으로 인정받기 위해서는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다:

1. 직전 임대차계약 기간이 1년 6개월 이상일 것
   (주택 취득 후 체결한 첫 계약)
2. 2021.12.20 ~ 2026.12.31 사이 체결된 계약일 것
3. 임대료 인상률이 5% 이내일 것
4. 상생임대차계약의 임대기간이 2년 이상일 것

→ 이를 충족할 경우, 1세대 1주택 비과세 시 ‘2년 거주 요건’이 면제되는 등 다양한 절세 혜택이 주어집니다.

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🧾 조기 퇴거 시 임대기간 합산은 가능할까?

기획재정부 유권해석에 따르면,

“임차인이 중도 퇴거하여 계약기간을 채우지 못한 경우, 종전 임대차계약과 새롭게 체결한 계약의 임대료가 같거나 낮은 경우에 한해 기간을 합산하여 인정”할 수 있습니다.
(기재부 재산세제과-1412, 2022.11.10)

즉, 새 계약의 임대료가 높아지면 합산 불가!

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❌ 보증금 상승 시, 상생임대주택 불인정

[사례]

• 1차: 4억 (’21.9~’23.9)
• 2차: 3억 (’23.9~’25.9) → 1년 후 퇴거
• 3차: 4억 (’24.10~’26.10)

이 경우, 2차 계약 후 1년 만에 조기 퇴거하였고,
3차 계약은 보증금이 1억 원 인상되었으므로
상생임대차계약으로 인정받을 수 없습니다.

→ 1차와 3차 계약만으로 상생임대주택 요건을 충족할 수 없습니다.

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⚠️ 중요한 포인트 요약

• 조기 퇴거 시 임대료를 인상하면 상생임대차계약 기간 합산 불가
• 1차, 2차, 3차 계약이 순차로 체결된 경우, 2차 계약이 요건을 충족하지 않으면 1차와 3차만으로는 인정 불가
• 상생임대주택 특례는 임대료 안정 목적이므로, 보증금 상승 시 제외

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💡 마무리 조언

역전세 상황에서는 임차인의 조기 퇴거 가능성이 높아지므로, 새로운 임대차계약 체결 시 임대료 조건을 신중하게 설정해야 합니다.
상생임대주택 특례는 요건이 까다롭지만, 요건만 잘 맞추면 수천만 원에 달하는 양도세 절세 효과를 누릴 수 있습니다.