[양도소득세] 1세대 1주택 비과세의 의미 및 요건

✅ 1. ‘1세대 1주택’의 의미

‘1세대’란 배우자 및 동일 주소지에 거주하는 직계존비속(예: 자녀, 부모)을 포함한 가족 단위를 말합니다. 즉, 세대 구성원 중 누구도 다른 주택을 보유하고 있지 않아야 ‘1세대 1주택’이 성립됩니다.

‘1주택’이란 국내에 1채의 주택만 소유하고 있는 것을 의미하며, 오피스텔이나 상가주택 등은 주택 용도 및 사용 실태에 따라 주택으로 간주될 수 있습니다. 이 판단은 매우 복잡할 수 있으므로 전문가의 상담이 중요합니다.

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✅ 2. 기본적인 비과세 요건

1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 보유기간: 2년 이상 보유해야 합니다. (단, 조정대상지역의 경우 거주요건 추가)
• 거주기간: 조정대상지역 내 9억 초과 주택을 양도하는 경우, 2년 이상 ‘실제 거주’해야 비과세가 가능합니다.
• 양도가액 요건: 양도 당시 실거래가가 12억원 이하일 경우 전액 비과세, 12억원 초과 시 초과분에 한하여 과세됩니다.
• 일시적 2주택 예외: 기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 구입한 경우, 일정 요건 하에 1세대 1주택으로 간주되는 ‘일시적 2주택’도 비과세 적용이 가능합니다.

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✅ 3. 자주 묻는 사례

• Q. 부모님 명의로 된 주택에 세대원이 거주 중이면 어떻게 되나요?
  A. 세대원(예: 자녀)의 명의로 주택을 보유 중이라면, 부모님이 주택을 매도하더라도 ‘1세대 1주택’ 요건에서 제외될 수 있습니다.
• Q. 상속받은 주택은 어떻게 되나요?
  A. 상속으로 인한 주택은 일정 요건 하에 비과세 요건 판단 시 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.

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✅ 4. 세무사의 조언

비과세 요건은 단순해 보이지만, 세부 규정과 예외 조항이 매우 많아 실수할 가능성이 큽니다. 특히 조정대상지역의 거주요건, 일시적 2주택 인정 요건, 그리고 주택 수 판단 기준은 개별 상황에 따라 다르게 적용됩니다. 따라서 양도 계획 전 반드시 세무전문가의 컨설팅을 받아보시길 추천드립니다.

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마무리하며

1세대 1주택 비과세는 가장 대표적인 절세 전략 중 하나입니다. 그러나 조금만 요건을 놓치면 수천만 원의 세금을 추가 납부할 수도 있다는 점을 꼭 유의하시기 바랍니다.