양도소득세 취득가액[실거래가,매매사례가,감정가,환산취득가], 필요경비

양도소득세는 자산의 양도 시 발생하는 소득세로, 양도가액과 취득가액이 중요한 역할을 합니다. 특히, 취득가액은 양도소득세 계산 시 공제 대상이 되므로, 이를 높게 산정하는 것이 유리합니다. 그러나 과거에 취득한 자산의 경우, 매매계약서나 증빙서류가 분실된 경우가 많아 환산취득가액을 사용하게 됩니다. 이 경우, 공제받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다. 따라서, 취득 시 증빙서류를 철저히 관리하는 것이 중요합니다.

양도소득세 취득가액 산정

1. 양도소득세 취득가액 적용 순서

양도소득세의 취득가액은 다음과 같은 순서로 적용됩니다:

• 실지거래가액: 양도가액이 실지거래가액인 경우, 이를 우선적으로 사용합니다.
• 매매사례가액: 실지거래가액이 없을 때는 매매사례가액을 사용합니다.
• 감정가액, 환산취득가액: 위 두 가지가 모두 없을 때 감정가액이나 환산취득가액을 사용합니다.

2. 실지취득가액에 포함되는 것

실지취득가액에는 다음과 같은 비용이 포함됩니다:

• 매입가액: 실제로 지급한 매입가액
• 취득세, 등록면허세: 자산 취득 시 발생하는 세금
• 기타 부대비용: 취득 과정에서 발생한 기타 비용
• 소송비용, 화해비용: 취득과 관련된 소송비용이나 화해비용
• 이자비용: 당사자 약정에 의한 이자비용(연체이자는 제외).

3. 실지취득가액에서 제외되는 것

다음과 같은 비용은 실지취득가액에서 제외됩니다:

• 현재가치할인차금: 사업소득에 대한 필요경비로 산입된 금액
• 감가상각비: 사업소득에 대한 필요경비로 산입된 금액.

환산취득가액 산정

환산취득가액은 다음과 같은 방법으로 산정됩니다:

환산취득가액=(양도당시 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액)×취득당시 기준시가양도당시 기준시가\text{환산취득가액} = (\text{양도당시 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액}) \times \frac{\text{취득당시 기준시가}}{\text{양도당시 기준시가}}환산취득가액=(양도당시 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액)×양도당시 기준시가취득당시 기준시가

예를 들어, 의제취득일(1984년 12월 31일) 이전에 취득한 자산은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 간주합니다. 환산취득가액을 적용하는 경우, 실지취득가액에 포함된 비용은 취득가액에서 배제됩니다.

양도소득세 필요경비 산정

1. 실지취득가액으로 취득가액 산정 시 필요경비

필요경비에는 다음과 같은 비용이 포함됩니다:

• 자본적 지출: 자산의 가치를 증가시키는 용도변경, 개조 등
• 소송비용, 화해비용: 소유권 확보를 위한 비용
• 용도변경·개량 비용: 이용 편의 증가를 위한 비용
• 법무사 수수료, 부동산 중개 수수료, 세무사 수수료: 관련 전문가 수수료.

2. 필요경비에서 제외되는 것

다음과 같은 비용은 필요경비에서 제외됩니다:

• 양도에 직접적으로 사용되지 않은 비용
• 수익적 지출: 자산의 가치를 증가시키지 않는 단순 수선 비용 등.

3. 환산취득가액으로 취득가액 산정 시 필요경비

환산취득가액을 적용할 경우, 필요경비는 취득당시 시가표준액의 3%로 산정됩니다(미등기자산은 0.3%). 이 경우, 실지취득가액에 따른 필요경비는 적용되지 않습니다.